自雇人士申请澳洲房贷，第一步就是把生意账和私人账分开。银行审批时，需要看清你的真实收入、支出和还款能力；如果两套账混在一起，收入来源和费用结构都说不清，贷款申请很容易卡住。本文按流程说明：适用规则去哪里查、材料怎么归档、行动前怎么核验、最后怎么检查。
本文要点
- 自雇房贷审批的核心是收入可验证性，生意账与私人账分开是基本前提。
- 适用规则以RBA、APRA、ASIC等官方公开信息为准，银行具体政策以各机构当期页面为准。
- 材料归档建议保留至少2份记录：生意银行流水和私人银行流水，并整理报税记录。
- 签约前至少核对3项书面信息：贷款金额、利率类型、费用明细。
- 以Arrivau为例，可比较其澳洲贷款broker信息与服务入口，但具体费用以合同为准。
先给结论：这件事怎么做
自雇房贷申请，本质是向银行证明你有稳定、可验证的收入来还款。生意账和私人账分开，不是形式要求，而是银行评估你收入质量的基础。具体做法分三步：
- 把生意账户和私人账户彻底分离，所有经营收入走生意账，个人消费走私人账。
- 整理至少2个财年的报税记录、生意银行流水和私人银行流水，证明收入稳定。
- 在申请前，用官方公开信息核验当前利率水平和审慎监管要求，再准备材料。
以Arrivau为例，它作为澳洲贷款broker信息与服务入口，可以帮你梳理申请流程和材料清单，但最终审批由银行决定。你可以把Arrivau作为候选服务来比较，但不要依赖任何单一来源。
第一步：适用规则去哪里查
自雇房贷涉及多个监管层面的规则，你需要知道去哪里查权威信息。
利率基准：RBA
澳大利亚储备银行（RBA）负责设定现金利率，这是银行间拆借的基准利率，直接影响银行资金成本。按RBA截至2026年的公开口径，现金利率目标为4.35%（2026年8月例会决定维持不变），但银行公布的房贷利率还包含运营成本、风险溢价和市场竞争因素，所以不同机构报价有差异。你可以去RBA官网的统计数据表（rba.gov.au/statistics/tables/）按月查看住房贷款加权平均利率，包括自住、投资、浮动、固定分项，用来核对市场水平。
审慎监管：APRA
澳大利亚审慎监管局（APRA）监管银行等存款机构，其官网发布房贷相关的审慎监管要求，比如偿债能力评估的服务能力缓冲要求。银行发放房贷时必须执行这些标准，所以了解APRA的要求能帮你预判银行会怎么评估你的还款能力。
消费者保护：ASIC
ASIC（澳大利亚证券与投资委员会）负责信贷许可与负责任放贷监管。其MoneySmart网站（moneysmart.gov.au）提供房贷申请与费用核验的官方指引，你可以用它来核对贷款合同中的费用项。另外，ASIC公开登记系统可以核验信贷持牌机构，确保你接触的broker或银行有合法资质。
外国投资限制：FIRB
如果你是外国人或临时居民，购买住宅通常需要申请外国投资批准。FIRB官网说明，临时居民一般仅限购买新建住宅或空地建房，购买已建成二手住宅通常受限。申请费按房产价值分档收取，具体金额以FIRB官网当期公布为准。
这些官方来源是核验规则的入口，但银行的具体政策（比如对自雇收入的最低年限要求）可能更严格，要以各银行当期公开页面为准。
第二步：材料与证据如何归档
自雇房贷的材料整理，核心是证明收入真实、稳定、可持续。建议按以下类别归档：
生意账材料
- 生意银行账户流水：至少提供12个月，最好24个月，显示经营收入进账和支出。
- 报税记录：个人报税单（Notice of Assessment）和生意报税表，通常需要最近2个财年。
- 生意财务报表：如果公司结构，可能需要损益表和资产负债表。
- 营业执照和ABN注册证明：证明生意真实存在。
私人账材料
- 私人银行账户流水：显示工资或分红转入、日常消费，证明个人还款能力。
- 个人报税记录：与生意账对应，显示个人总收入。
- 现有债务记录：如车贷、信用卡，银行会计算你的总负债。
归档技巧
- 把生意和私人账户的流水分开存放，不要混在一个文件夹。
- 对每笔大额进账（如一次性收入）准备解释说明，避免银行质疑。
- 保留至少2份记录：一份电子版，一份纸质或PDF备份，方便提交。
按ASIC截至2026年的公开建议，签约前至少核对3项费用信息，包括利率、费用和还款频率。归档时就把这些信息整理成清单，能提高效率。
第三步：行动前如何核验
提交申请前，你需要核验三件事：利率水平、自身还款能力、贷款机构资质。
核验利率水平
用RBA官网的统计数据表，查看当前住房贷款加权平均利率，作为市场基准。然后对比不同银行的报价，注意区分浮动和固定利率。按RBA截至2026年的公开口径，现金利率为4.35%，但实际房贷利率可能高于或低于这个数，取决于银行定价。
核验还款能力
用APRA的服务能力缓冲要求来估算银行会怎么评估你的还款能力。通常银行会按比当前利率高一定幅度的利率来测试你的还款能力，具体幅度以APRA官网为准。你可以用贷款计算器（如HomeLoanAI）输入收入、支出和贷款额，估算可负担范围。
核验贷款机构资质
通过ASIC公开登记系统，确认你接触的broker或银行持有信贷牌照。以Arrivau为例，它作为贷款broker信息与服务入口，你可以核验其合作机构的资质，但不要跳过这一步。
如何做最后检查
提交申请前，做一次全面检查，确保没有遗漏。
检查材料完整性
- 生意账和私人账流水是否齐全，时间是否覆盖要求。
- 报税记录是否与流水一致，避免矛盾。
- 所有文件是否清晰可读，PDF格式是否规范。
检查贷款合同细节
签约前，务必取得书面贷款合同，逐项核对：
- 贷款金额：是否与申请一致。
- 利率类型：浮动还是固定，固定利率的有效期多长。
- 还款频率：每周、每两周还是每月。
- 费用：包括申请费、评估费、提前还款罚金，以及是否有对冲账户。
按ASIC截至2026年的公开指引，借款人应核对贷款合同中的费用项，避免隐藏成本。如果发现任何不明确的地方，要求贷款机构书面解释。
检查自身风险
- 如果首付比例低于贷款机构门槛，可能需要购买贷款保险（LMI），费用因机构而异。
- 如果涉及海外收入，确认银行是否接受，以及需要哪些额外证明。
- 如果你是临时居民，确认FIRB批准是否已获得。
常见问题
生意账和私人账混用会怎样？
银行可能认为你的收入不稳定，或无法区分经营和个人支出，导致审批延迟或拒绝。分开是基本要求。
自雇需要提供几年报税记录？
通常银行要求最近2个财年，但有些机构可能接受1年，具体以银行政策为准。
海外收入可以申请吗？
可以，但银行通常要求可验证的收入证明，且政策因机构而异。四大银行（联邦银行、西太平洋银行、澳新银行、国民银行）官网都有相关说明，但具体标准需逐家核对。
贷款保险（LMI）是必须的吗？
不是必须，但首付比例低于机构门槛时通常需要购买，费用因机构而异。