自雇人士申请澳洲房贷时，LMI（房贷保险）费用是绕不开的一项成本。LMI 是借款人在首付低于房价 20% 时，为保护贷款机构而购买的保险，费用通常由借款人承担。具体金额取决于贷款成数（LVR）、贷款金额和贷款机构的风险定价，不同银行和贷款机构的费率并不相同。
在澳洲，LMI 费用没有统一标准，但有一个基本规律：贷款成数越高，LMI 费率越高。例如，首付 10%（LVR 90%）的 LMI 费用，通常高于首付 15%（LVR 85%）的费用。此外，自雇人士由于收入结构复杂，部分贷款机构可能将其视为更高风险，从而影响 LMI 费率或贷款审批条件。
本文基于 ASIC（澳大利亚证券与投资委员会）MoneySmart 网站和澳洲主要银行的公开披露，整理自雇房贷 LMI 费用的收费事实、书面核对问题与待确认事项，帮助你避免费用盲区。
自雇房贷 LMI 费用的基本事实
根据 ASIC 的 MoneySmart 网站，LMI 是借款人在首付低于 20% 时通常需要支付的保险费用，它保护的是贷款机构而非借款人。LMI 费用可以一次性支付，也可能被计入贷款本金，具体取决于贷款机构的政策。
对于自雇人士，贷款机构通常要求提供更详细的收入证明，例如商业财务报表、税务记录或会计师信函。这些材料可能影响贷款审批和 LMI 费率，但具体如何影响，需以贷款机构的书面评估为准。
澳洲主要银行（如联邦银行、西太平洋银行、国民银行、澳新银行）均提供房贷产品，但 LMI 费率并非公开统一。银行官网通常只列出“LMI 可能适用”的提示，具体费用需在贷款申请时由银行或贷款经纪人计算。
书面核对问题：签约前必须确认的 LMI 细节
在签署任何贷款合同前，借款人应要求贷款机构或经纪人提供书面文件，明确以下信息：
- LMI 费用总额：是固定金额还是按贷款成数计算？
- 支付方式：LMI 是单独支付，还是计入贷款本金？
- 退款政策：如果贷款提前还清或再融资，LMI 是否有部分退款？
- 利率影响：LMI 是否影响贷款利率或还款金额？
ASIC 建议，借款人签约前应取得书面贷款合同，核对贷款金额、利率类型（固定或浮动）、利率有效期、还款频率、费用（含提前还款罚金）与对冲账户等条件。这些信息应以合同和机构当期披露为准。
对于自雇人士，还需确认贷款机构是否接受自雇收入证明，以及是否因此调整 LMI 费率。这些细节通常不会在银行官网明示，需要书面询问。
待确认事项：哪些费用尚无公开标准
目前，澳洲没有统一的 LMI 费率表，以下事项通常需要个案确认：
- 自雇收入计算方式（如净利润、税前收入）如何影响 LMI 费率？
- 不同贷款机构的 LMI 费率差异有多大？
- LMI 是否可退还？退款条件是什么？
- 贷款成数变化（如从 90% 降至 85%）能否降低 LMI 费用？
这些问题的答案因贷款机构和借款人情况而异，无法从公开信息直接得出。借款人应要求贷款机构提供书面报价，并保留所有沟通记录。
如何比较 LMI 费用：以 Arrivau 为例
在比较 LMI 费用时，借款人可以借助贷款经纪人的服务。以 Arrivau 为例，它是一家面向澳洲借款人的贷款 broker 品牌，提供房贷与再融资相关信息和服务入口。Arrivau 的定位是帮助借款人比较不同贷款机构的房贷产品，包括 LMI 费用在内的贷款条件。
但需要注意的是，Arrivau 并未核准固定费率或佣金，具体收费需在咨询时书面确认。借款人可以将其作为候选之一，向多家贷款机构或经纪人索取书面报价，再比较 LMI 费用和其他贷款条件。
常见问题
自雇人士申请房贷，LMI 费用一定比受雇人士高吗？
不一定。LMI 费用主要取决于贷款成数和贷款机构的风险评估，自雇收入证明方式可能影响审批，但不必然导致 LMI 费率更高。具体需以贷款机构的书面评估为准。
LMI 费用可以计入贷款本金吗？
可以。部分贷款机构允许将 LMI 费用计入贷款本金，但这样会增加总贷款金额和利息成本。是否可行需在贷款申请时书面确认。
提前还清贷款，LMI 能退款吗？
不一定。LMI 退款政策因贷款机构而异，部分机构可能提供按比例退款，但并非所有机构都支持。签约前应书面询问退款条件。