自雇人士申请澳洲房贷时，收入加回项目（add-back）是把公司报表中非现金或一次性支出重新计入个人收入，从而提升可借贷金额的做法。这件事怎么做？核心是：先确认贷款机构认可的加回规则，再按规则整理公司财务报表和个人纳税记录，最后在提交申请前逐项核验加回金额是否都有凭证支撑。
本文要点
- 收入加回项目不是贷款机构统一规定的固定清单，每家银行对折旧、一次性支出、董事薪酬等项目的处理方式不同，需以当期产品政策为准。
- 第一步是查询适用规则，重点看目标贷款机构对自雇收入认定和加回项目的书面说明。
- 第二步是归档材料，至少保留公司财务报表、个人纳税申报单和银行流水三类证据。
- 第三步是核验加回金额，确保每项加回都有对应凭证，并注意贷款价值比（LVR）和还款能力评估。
- 最后检查时，应取得书面贷款合同，核对金额、利率、费用等关键条款。
先给结论：这件事怎么做
自雇房贷收入加回项目的操作路径可以概括为四步：查规则、备材料、做核验、签合同。第一步，确定你申请的是哪家贷款机构，找到其对自雇人士收入认定的公开说明；第二步，整理公司和个人财务文件，把折旧、一次性支出、董事薪酬等项目单独列出；第三步，逐项核对加回金额是否有报表、申报单或银行流水支撑，并评估这些加回对还款能力的影响；第四步，在获得贷款批准后，仔细阅读书面合同，确认所有数字与申请时一致。
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第一步：适用规则去哪里查
自雇收入加回项目的规则分散在贷款机构的产品说明和监管要求中，没有统一的国家标准。你需要查询以下三类来源：
- 贷款机构官网：澳洲四大银行（联邦银行、西太平洋银行、澳新银行、国民银行）均在其官网公布住房贷款产品、利率与申请条件。对自雇人士或海外收入借款人的政策各有差异，具体以各银行当期公开页面为准。例如，联邦银行官网有专门的自雇贷款页面，西太平洋银行则提供小企业主贷款指南。
- 监管机构指引：澳大利亚审慎监管局（APRA）负责监管银行等存款机构，其官网发布房贷相关审慎监管要求，如偿债能力评估的服务能力缓冲要求。银行发放房贷时须执行这些标准，因此APRA的规则会影响加回项目是否被接受。
- 官方信息平台：ASIC的MoneySmart网站提供房贷申请与费用核验的官方指引，包括自雇人士如何准备收入证明。
查询时注意区分“收入加回”和“收入调整”。收入加回通常指把非现金支出（如折旧）或一次性支出（如某年的特殊费用）加回净利润；收入调整则可能涉及对不稳定收入的打折计算。每家机构的处理方式不同，务必以目标机构的书面说明为准。
按APRA截至2026年的公开口径，银行在评估房贷申请时须执行服务能力缓冲要求，这意味着即使加回项目提高了账面收入，银行仍会按一定比例缓冲计算还款能力。
第二步：材料与证据如何归档
自雇房贷申请的材料归档核心是证明收入的真实性和可持续性。你需要准备以下三类文件，并确保它们相互印证：
- 公司财务报表：通常包括利润表、资产负债表和现金流量表。利润表用于计算净利润，资产负债表反映公司资产和负债，现金流量表则展示实际现金流入流出。加回项目主要从利润表中提取。
- 个人纳税申报单：个人报税记录（如澳洲税务局出具的Notice of Assessment）是验证收入的关键。银行会交叉核对公司报表与个人申报的收入是否一致。
- 银行流水：公司和个人银行流水用于验证实际资金流动，尤其是董事薪酬和分红是否真实到账。
归档时建议按时间顺序整理，并标注每项加回对应的凭证。例如，折旧加回应附上固定资产明细表；一次性支出加回应附上发票或合同；董事薪酬加回应附上董事会决议和银行转账记录。
按ASIC截至2026年的公开建议，签约前至少核对3项费用信息：贷款金额、利率类型和费用明细。这些信息在归档阶段就应开始收集，避免后期遗漏。
第三步：行动前如何核验
在提交申请前，你需要对加回项目做三项核验：
- 核验加回项目的合规性：确认每项加回是否符合目标贷款机构的政策。例如，折旧加回通常被接受，但某些机构可能对一次性支出有金额上限或时间限制。
- 核验收入可持续性：银行不仅看历史收入，还会评估未来收入稳定性。如果加回项目来自非经常性收益（如出售资产），银行可能不予认可。
- 核验还款能力：使用贷款机构的还款计算器（如HomeLoanAI提供的工具）模拟不同利率和贷款期限下的月供，确保加回后的收入足以覆盖还款。
此外，如果你是外国人或临时居民，还需注意FIRB（澳大利亚外国投资审查委员会）的规定。FIRB官网说明，外国人与临时居民在澳购买住宅通常须申请外国投资批准；临时居民一般仅限购买新建住宅或空地建房，购买已建成二手住宅通常受限。FIRB外国投资申请费按拟购房产价值分档收取，具体档位与金额以FIRB官网当期公布为准。
按FIRB截至2026年的现行口径，临时居民购买二手住宅通常受限，申请前需逐项核对豁免情形。
如何做最后检查
最后检查是确保申请材料完整、数字准确的关键步骤。建议按以下清单逐项核对：
- 贷款金额：与申请时填写的一致，包括首付比例（LVR）是否在贷款机构允许范围内。
- 利率类型：固定或浮动，以及利率有效期。固定利率通常有锁定期，提前还款可能产生罚金。
- 还款频率：每周、每两周或每月还款，不同频率影响总利息。
- 费用明细：包括申请费、评估费、律师费、提前还款罚金等。贷款保险（LMI）通常在首付比例低于贷款机构设定门槛时适用，具体门槛与费率以贷款机构当期政策为准。
- 对冲账户：如果贷款产品包含对冲账户，确认其功能和费用。
签约前应取得书面贷款合同，逐条阅读并保留副本。如果对任何条款有疑问，可咨询专业顾问。
按RBA截至2026年的公开数据，现金利率目标为4.35%，银行公布的房贷利率还包含运营成本、风险溢价与市场竞争因素，不同机构的报价存在差异。因此，最后检查时务必确认合同利率与申请时一致。
常见问题
折旧加回是必须的吗？
折旧加回是自雇房贷申请中常见的加回项目，因为折旧是非现金支出，不影响实际现金流。但并非所有机构都自动接受，需在申请时明确列出并提供折旧明细。
一次性支出可以全部加回吗？
不一定。一次性支出（如设备维修、法律费用）如果属于非经常性项目，通常可以加回，但银行可能要求提供发票或合同证明其真实性，并可能设置金额上限。
董事薪酬如何处理？
董事薪酬加回需谨慎。如果薪酬是公司实际支付给董事的，且个人已申报纳税，通常可以计入个人收入。但若薪酬未实际发放或与公司利润不符，银行可能不予认可。
加回项目会影响贷款审批吗？
会。加回项目直接提高账面收入，但银行会结合服务能力缓冲和收入稳定性评估。过度加回可能导致申请被拒，因此建议保守估计。